「相続したマンション・戸建てが再建築不可だった」「査定を依頼したら『うちでは扱えない』と断られた」――そんなお悩みは少なくありません。
確かに再建築不可物件は売却ハードルが高いのは事実ですが、正しい出口戦略を選べば、相場に近い価格で売却できるケースが多々あります。
接道義務
2m以上
建築基準法42条
前面道路の幅員
4m以上
満たさないと建替不可
出口戦略
3パターン
本記事で全解説
📐 そもそも「再建築不可」とは？──なぜ建て替えられないのか
再建築不可とは、文字通り「既存の建物を取り壊しても、新たに建物を建てられない土地」のことです。原因は建築基準法42条の「接道義務」を満たしていないことにあります。
💡 建築基準法42条のルール：土地に建物を建てる場合、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない。これを満たさない土地では新築・建替えができません。
具体的には、以下のような土地が再建築不可になりがちです：
敷地延長部分が細い
古い住宅街・密集市街地
位置指定道路の未了
1950年以前築の古家
⚠️ 再建築不可物件が「売れにくい」と言われる3つの理由
① 住宅ローンが原則組めない
金融機関は再建築不可物件への融資を嫌う傾向。担保価値が低く、買主が現金購入層に限られる。
② 一般業者が扱いたがらない
仲介手数料が安い割に専門知識と手間がかかる。物件が悪いのではなく業者側の事情。
③ 老朽化リスクの不安
建替できないため「永遠に同じ建物」というプレッシャー。フルリフォーム費用も心理的ハードルに。
✨ 出口戦略①：隣地所有者への売却──最も成約しやすい王道
再建築不可物件を売る方法として、もっとも成約率が高いのが「隣地所有者への売却」です。隣地の方にとっては以下のようなメリットがあるからです。
💎 隣地が買う3つのメリット
- 自分の土地を広げられる（資産価値が上がる）
- 合筆すれば再建築可能になる可能性が高い（接道要件を満たせる）
- 隣家が放置されるリスク（倒壊・害虫・治安）を回避できる
不動産会社を介さず、まずは町内会や地元の知人経由で「売り物件があるんですけど」と声をかけるだけでも、想像以上に話が進むことがあります。当社では隣地所有者へのアプローチを代行するサポートも行っています。
✨ 出口戦略②：再建築不可専門の買取業者を活用する
「隣地への売却が難しい」「とにかく早く現金化したい」という場合は、再建築不可物件専門の買取業者が選択肢になります。専門業者は独自のノウハウで再建築不可物件を活かします。
住宅ローンが組めなくても現金収入
合筆で土地を組み替える
建替可能化（戦略③参照）
買取の特徴
買取価格は仲介より2〜3割安／最短2〜3週間決済
「いくらでもいいから早く・確実に手放したい」方に最適
業者によって買取価格・対応エリア・買取後の扱いに大きな差があります。最低3社以上から相見積もりを取ることをお勧めします。
✨ 出口戦略③：建築基準法43条但し書き申請で「建築可」に変える
少しハードルが上がりますが、「再建築不可」だった物件を「再建築可」に変えてから売却するという戦略もあります。これが実現できれば、相場価格に近い金額で売却することも可能になります。
💡 具体的な3つの手法
- 43条但し書き許可申請：特定行政庁の建築審査会の同意を得る特例措置
- セットバック：接道部分の道路を後退させて4m幅を確保
- 位置指定道路の追加申請：私道として認定を受ける
ただし、これらの手続きは行政との折衝や近隣同意の取得が必要で、専門知識と時間（半年〜1年）がかかります。当社では提携している建築士・行政書士とともに、再建築不可解消の可能性を診断するサービスも提供しています。
⚠️ 放置することのリスク
「売れないなら、もう放置しよう」と考える方もいますが、放置こそが最大のリスクです。
🏢 アライアンス株式会社が「断らない」3つの理由
当社アライアンス株式会社は、不動産業13年の実績をもとに、再建築不可物件にも必ず出口を作る方針で運営しています。
- 北海道から九州・沖縄まで、日本全国対応（首都圏は特に強い）
- 再建築不可・農地・山林・残置物だらけの物件すべて対応経験あり
- 弁護士・税理士・司法書士・行政書士・建築士と連携し、相続・登記・税務・建築まで窓口を一本化
- 初回相談・査定は無料／Zoomでの全国対応OK／秘密厳守
「ほかの業者に断られた」「もう諦めかけている」――そんな物件こそ、当社の本領を発揮できる場面です。
📞 まずは状況を聞かせてください──無料相談のご案内
再建築不可物件の売却でお悩みの方、まずはお気軽にご相談ください。物件の状況・ご事情を伺った上で、3つの出口戦略のうちどれが最も現実的か、丁寧にご提案します。
✅ 初回相談はすべて無料
- 査定無料／秘密厳守／全国対応／Zoom面談OK
- しつこい営業は一切いたしません
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