「家を売ったら税金はいくらかかる？」「3,000万円の特別控除って自分も使えるの？」――不動産売却で多くの方が最初につまずくのが「税金」です。
本記事では、譲渡所得税の計算方法から使える控除・特例、確定申告までを具体的な数字で整理します。
長期譲渡の税率
20.315%
所有5年超の場合
マイホーム特別控除
3,000万円
利益から差し引ける
確定申告の期限
翌年3月
売却した年の翌年
💰 不動産売却でかかる税金は「譲渡所得税」
不動産を売って利益が出たときにかかるのが「譲渡所得税(所得税＋復興特別所得税＋住民税)」です。売れた金額そのものに課税されるわけではなく、あくまで「儲け(譲渡所得)」に対してかかります。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 −(取得費 ＋ 譲渡費用)− 特別控除
🏠 取得費
購入代金＋仲介手数料＋登記費用など。建物は減価償却で目減り。不明な場合は売却価格の5%(概算取得費)
📋 譲渡費用
売却時の仲介手数料・印紙税・測量費・解体費・立退料など、売るためにかかった費用
💡 ポイント：取得費がわかる資料(購入時の売買契約書)が残っているかどうかで、税額が大きく変わります。古い物件ほど「概算取得費5%」になりがちで、税負担が重くなる傾向があります。
📊 税率は「所有期間」で2倍近く変わる
同じ利益でも、その不動産を何年持っていたかで税率が大きく変わります。判定の基準日は「売った年の1月1日時点で5年を超えているか」です。
※ 内訳：長期＝所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5% / 短期＝所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%(2026年時点)
⚠️ あと数ヶ月で5年を超えるというケースでは、売り出しのタイミングを少し調整するだけで税率がほぼ半分になることもあります。焦って契約する前に、所有期間を必ず確認しましょう。
✨ 知らないと損する「使える控除・特例」
🏡 居住用財産3,000万円特別控除
自宅(マイホーム)を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除。多くの自宅売却で税金がゼロになります。
📉 10年超所有の軽減税率
所有10年超の自宅は、3,000万円控除後の利益6,000万円以下の部分が税率14.21%に軽減。
🏚 相続空き家の3,000万円特別控除
相続した実家(一定の耐震・要件あり)を売却した場合に使える特例。期限・要件が細かいので要確認。
🔄 買換え・損益通算の特例
住み替えで損が出た場合、給与所得などと相殺(損益通算)できる特例も。条件を満たせば還付の可能性。
💡 これらの特例は「自分で確定申告して初めて適用される」ものがほとんどです。控除を使えば税金ゼロでも、申告を忘れると後から課税されることがあります。
🧮 計算してみる(シミュレーション例)
例：20年前に3,000万円で購入した自宅を、4,000万円で売却(譲渡費用150万円)したケース。
※ あくまで簡略化した一例です。建物の減価償却・取得費の算定方法・各特例の適用可否によって結果は変わります。
⚠️ 税額の最終判断は必ず税理士へ
本記事は2026年時点の一般的な情報であり、税制は改正される可能性があります。実際の税額計算・特例の適用可否は、必ず税理士または税務署にご確認ください。当社は提携税理士をご紹介できます。
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不動産売却は「いくらで売れるか」だけでなく、「税引後にいくら残るか」で考えることが大切です。まずは現状をお聞かせください。
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