媒介契約はどれを選ぶ？｜専任媒介・専属専任・一般媒介の違い

売却を不動産会社に依頼するとき、最初に決めるのが「媒介契約をどれにするか」です。
選択肢は一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3つ。どれを選んでも仲介手数料の上限は変わらず、違うのは「何社に頼めるか」と「不動産会社が負う義務の重さ」です。
本記事では、3種類の法律上のルールと、状況別の選び方を、どれか1つを勧める形にならないよう並べて整理します。

💡 3種類のどれを選んでも、仲介手数料の上限は同じです(売買価格400万円超の場合、売買価格×3%+6万円+消費税が上限)。「一般媒介だから安くなる」「専任だから高くなる」ということはありません。

✅ 表を一言でまとめると、一般媒介は売主の自由度が高く、専属専任媒介は不動産会社の義務が重いという関係です。専任媒介はその中間に位置します。どれが優れているという順位はなく、物件と売主の事情によって適した型が変わります。

向いている場面

• 人気エリアの築浅マンションなど、放っておいても問い合わせが入りやすい物件
• 複数社の動き方を比べながら進めたい場合
• すでに購入を検討している知人がいて、並行して広く探したい場合

留意しておきたい点

• レインズ登録と報告が義務ではないため、販売状況が見えにくくなることがある(依頼時に「登録して証明書をください」と伝えれば対応してもらえます)
• 各社にとっては他社で成約すると報酬が発生しないため、広告費のかかる施策が後回しになることがある
• 問い合わせ・内見の日程調整を、売主が複数社と個別に行う必要がある
• 同じ物件が各社から重複して広告されると、買主側に「売れ残り」の印象を与える場合がある

向いている場面

• 買主を探すのに説明や資料づくりの手間がかかる物件(再建築不可、狭小地、借地、共有、相続で取得した空き家など)
• 窓口を1社にまとめて、やり取りの手間を減らしたい場合
• 親族や知人に売る可能性を残しつつ、広く募集もしたい場合

留意しておきたい点

• 依頼先が1社に絞られるため、会社選びの重要度が上がる
• 期間中に他社へ乗り換えることはできない(有効期間は3か月以内なので、満了時に見直せます)
• 自分で買主を見つけて直接契約した場合でも、それまでにかかった費用を請求されることがある(契約書の定めを確認)

向いている場面

• 自分で買主を探す予定がなく、すべて任せて毎週の報告を受けたい場合
• 遠方に住んでいて現地対応ができない場合
• 売却の期限が決まっていて、進捗を細かく把握したい場合

留意しておきたい点

• 自己発見取引ができません。親族や知人が買主になる場合も、依頼した会社を通すことになり仲介手数料が発生します
• 「近所の人が買いたいと言うかもしれない」という心当たりがあるなら、専任媒介のほうが無理がありません
• 報告頻度が高い分、内容が形式的になっていないか(反響件数・内見数・買主の声が書かれているか)を見ておくとよいでしょう

📌 迷ったときは、「自分で買主を見つける可能性があるか」と「やり取りの窓口を1社にしたいか」の2点から考えると整理しやすくなります。この2つが決まれば、3種類のうち候補は自然に絞られます。

売主が自分で確認できること

• レインズの登録証明書を受け取る:専任・専属専任では登録後に交付されます。届いていなければ請求してください
• 売主専用画面にログインして確認する:証明書に記載のID・パスワードで、自分の物件の登録内容とステータスを直接確認できます
• 定期報告の中身を見る:反響件数・内見件数・買主側の反応が具体的に書かれているかを確認します
• ステータスが実態と合っているか照合する:申し込みが入っていないのに「一時紹介停止中」になっていないかを見ます

• 販売活動の中身が具体的か:どのポータルサイトに掲載するか、写真・図面は誰が用意するか、オープンハウスや折込の予定はあるか
• 報告の方法と頻度:文書かメールか、何を書いてもらえるのか。一般媒介の場合は報告の有無を契約時に決めておく
• 有効期間と、満了後の進め方:3か月で見直す前提か、更新の手続きはどうするか
• 途中で解除する場合の費用:それまでにかかった実費(広告費・出張費など)の請求条件が書かれているか
• 買取保証や買取の提案がある場合の条件:買取価格・実行の時期・条件を、仲介での売却と分けて説明を受ける

⚠️ 税金・法律の判断は専門家にご相談を

譲渡所得税や相続税の扱い、遺産分割の進め方、共有物件で誰が契約当事者になるかといった点は、個別の状況により大きく異なります。本記事は2026年8月時点の一般的な情報であり、実際の手続きは税理士・司法書士・弁護士等の専門家とご相談のうえ進めてください。当社は提携士業と連携してサポートします。

Q. 一般媒介で多くの会社に頼めば、それだけ早く売れますか?

A. 依頼先の数と成約の早さは、必ずしも比例しません。買主が物件を目にする経路(レインズ・ポータルサイト)は各社で重なるためです。一方で、複数社の提案を比較できる利点はあります。物件の性質によって結果が変わるため、事前に「この物件はどの経路から買主が来そうか」を確認してから決めると判断しやすくなります。

Q. 途中で契約の種類を変えられますか?

A. 有効期間の満了時に、更新せず別の型・別の会社に切り替えることができます。専任・専属専任は3か月以内と定められており、自動更新はされません。期間中の解除は契約書の定めによるため、条項を確認してください。

Q. 専任媒介にすると、他社の買主には売れないのですか?

A. そのようなことはありません。専任・専属専任ではレインズへの登録が義務づけられており、他社が買主を連れてくる形での成約も通常どおり行われます。「1社に依頼する」ことと「1社の顧客にしか売らない」ことは別です。

Q. 手数料を値引きしてもらえるなら、そちらを選ぶべきですか?

A. 手数料は判断材料の1つですが、売却の結果を左右するのは成約価格と期間です。広告や調査にかける費用の見込みもあわせて聞いたうえで、総額で比べることをおすすめします。

• 3種類すべてお受けします:一般媒介でのご依頼も承ります。型を決める前のご相談だけでも構いません
• 選ぶ前に、根拠をご説明します:その物件でどの経路から買主が来そうか、どの型なら手が届くかを、成約事例とあわせてお伝えします
• 専任・専属専任ではレインズ登録証明書をお渡しします:売主専用画面のご確認方法もあわせてご案内します
• 報告は数字で行います:掲載反響数・内見数・買主側の反応を記載した販売活動報告書をお出しします
• 条件のある物件のご相談を多く扱っています:再建築不可、狭小地、共有持分、借地、相続で取得した空き家など
• 初回相談は無料/秘密厳守/Zoom可

✅ 売却・媒介契約のご相談

• どの型が合うかのご相談だけでも承ります
• 他社と比較検討中の段階でも構いません
• 24時間以内に初回返信