マンション・戸建て・土地｜種別で変わる売り方と準備するもの

📋 まず全体像 — 3種別の違いを一枚で

細かいお話に入る前に、違いを表にまとめます。「先に用意するもの」の列が、この記事でいちばんお伝えしたいところです。ここが揃っていないと、売り出してから止まります。

共通して必要になるのは登記事項証明書(登記簿)です。名義・共有者・抵当権が書かれており、1通あたり数百円で法務局にて取得できます。当社では査定額をお出しするより先に、こちらを拝見しています。

🏢 マンション — 「同じ建物の他の部屋」が価格の基準になります

マンションは、3種別のなかで最も価格の目安が立てやすい不動産です。理由は単純で、比較する相手がはっきりしているからです。同じ建物の別の部屋、隣の建物の同じくらいの広さの部屋——それらが過去にいくらで成約したかが、そのままご検討の土台になります。

価格に効く要素

先に用意しておく書類

マンションで最も時間がかかるのが、管理会社から取り寄せる資料です。管理費・修繕積立金の額、滞納の有無、修繕積立金の総額、長期修繕計画、管理規約と使用細則——これらは重要事項説明書に記載する内容ですので、いずれ必ず必要になります。管理会社によっては発行に数日から2週間ほどかかり、発行手数料が生じることもあります。

売却をお考えの段階で、お手元の管理規約と直近の総会議事録を探しておいていただけると、その後が早くなります。ペットや楽器の可否、リフォームの制限、駐車場の使用権が専用使用か抽選かといった点は、買主様が必ずお尋ねになるところです。

🏠 戸建て — 土地と建物を分けて考えます

戸建ての価格は、土地の評価と建物の残存価値の合計で考えます。マンションと違って同じ建物が存在しませんので、比較は「近隣の似た条件の戸建て」になり、その分だけ幅が出ます。

築年数で買主様が入れ替わります

築年数が進んだ戸建てでよくいただくのが「解体してから売ったほうがよいですか」というご質問です。結論から申しますと、解体せずに現況のまま売り出すことをお勧めする場面が多いです。解体してしまうと住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がりますし、再建築の可否に懸念がある土地では建物があること自体が価値になる場合もあります。まずは現況のままで市場のご反応を見て、必要になった時点でご判断いただくほうが安全です。

先に用意しておく書類

戸建てでとくに重要なのが境界と越境です。塀・樹木の枝・屋根の庇が隣地に出ている、あるいは隣地から入ってきている——このような状況は珍しくありません。これはお相手のいる作業ですので、時間がかかります。売り出してから発覚すると引渡し日が動きますので、売り出す前に現況を確認しておくことをお勧めします。

🌳 土地 — 「そこに何が建つか」がそのまま価格です

土地の価格は、その土地に何を、どのくらいの規模で建てられるかで決まります。ですので買主様(とくに事業者)がまずご覧になるのは、土地そのものではなく法規制と接道の条件です。同じ面積・同じ最寄駅でも、建てられるものが違えば価格は大きく変わります。

価格に直結する5つの条件

これらは市区町村の窓口とインターネットで公開されている情報から確認できます。当社では査定の段階で、用途地域図・道路台帳・下水道台帳・ハザードマップ・埋蔵文化財包蔵地の該当有無まで一通り調べてから金額をお出ししています。同じ土地でも、調べた結果によって見立てが大きく変わることがあるためです。

境界の扱いが、最も日程に響きます

土地の売買では、境界がはっきりしているかどうかが価格にも日程にも効きます。地積測量図があり境界標も現地に残っている土地であれば、そのまま進められます。一方、境界標が見当たらない、公図と現況が合っていないという場合は、確定測量が必要になることがあります。

なお、境界を確定せずに現況有姿(現在の状態のまま)でお引渡しする方法もあります。その場合は、契約書にその旨を明記し、価格にも織り込みます。どちらが良いかは、買主様が誰になるか(事業者か個人か)によって変わりますので、売り出す前にご相談ください。

⏱ 期間の目安 — 種別で変わります

ご売却にかかる期間は「売り出してからお申込みまで」と「契約から決済まで」の2つに分けて考えます。下表は東京・神奈川での一般的な目安で、物件の条件や市況によって前後します。

土地だけ幅が大きいのは、測量と行政手続の有無で結果が変わるためです。逆に申しますと、境界が確定していて法規制の確認も済んでいる土地は、事業者の買主様にとって非常に動きやすく、早く決まる傾向があります。準備が価格と期間の両方に効くのが土地です。

💰 費用の違い — 種別で変わるところだけ

仲介手数料・印紙税・抵当権抹消の登記費用は、どの種別でも共通してかかります。ここでは種別によって生じたり生じなかったりする費用だけを挙げます。

✅ 種別別・売り出す前のチェックリスト

🤝 当社の進め方

当社では、ご相談をいただいた時点でまず登記事項証明書と公図を取得し、種別に応じた調査項目を先に洗い出します。マンションであれば管理会社への資料請求、戸建てであれば建築関係書類の所在確認、土地であれば役所での法規制と道路の調査です。査定金額をお出しするのは、その後です。

調べた結果は、査定書のなかで根拠としてお示しします。「この用途地域でこの容積率だから、この規模の建物が建てられる」「同じ建物の◯階のお部屋がいくらで成約している」という形です。金額だけをお伝えして「頑張ります」と申し上げることはいたしません。

また、調べた結果として「今は売らないほうがよい」とお伝えすることもあります。測量に数か月かかる見込みで、かつお急ぎでない場合や、近隣で似た物件が同時期に複数出ている場合などです。ご判断の材料をお出しするところまでが、私どもの仕事だと考えています。

まとめ