「3社に査定を頼んだら、金額が500万円も違った」――不動産の売却でよくあるお悩みです。
同じ家なのに査定額が割れるのは、査定額が「値札」ではなく「予想」だからです。
本記事では、机上査定と訪問査定の違い・査定額がどう算出されるか・どこを確認すべきかを、実務の順番に沿って整理します。
机上査定は
最短翌日〜数日
現地を見ずに資料と事例で算出
訪問査定は
1〜2週間が目安
現地・役所・法務局を調べたうえで算出
査定額は
売却の予想価格
その金額で売れる保証ではありません
🔎 そもそも「査定額」とは何か
不動産会社が出す査定額は、「今この物件を売りに出したら、おおむね3か月程度で成約するだろう」と各社が予想した価格です。買取価格の提示でない限り、その金額で買い取ることを約束するものではありません。
ここが誤解されやすい点で、査定額は「値札」でも「鑑定評価」でもありません。不動産鑑定士が行う鑑定評価は、不動産鑑定評価基準に基づく評価であり、査定とは根拠も目的も異なります。
💡 査定額が会社によって違うのは、採用した成約事例と、補正の考え方が違うからです。金額そのものより、「なぜその金額なのか」の説明を比べたほうが、実態に近い判断ができます。
📋 机上査定と訪問査定の違い
査定には、現地を見ずに行う机上査定(簡易査定)と、実際に物件を見て調査する訪問査定(詳細査定)の2種類があります。
| 項目 | 机上査定 | 訪問査定 |
|---|---|---|
| 調べる範囲 | 住所・面積・築年数などの資料と、周辺の成約事例 | 上記に加えて現地・法務局・役所調査、建物の状態 |
| かかる日数 | 最短翌日〜数日 | 1〜2週間が目安 |
| 立ち会い | 不要(メール・電話で完結) | 原則必要(30分〜1時間程度) |
| 精度 | 幅を持った概算。個別事情は反映されにくい | 個別事情まで反映した実勢に近い金額 |
| 向いている場面 | 売るか決めていない/相場感だけ知りたい/遺産分割の話し合いの材料にしたい | 売却の時期が見えている/媒介契約を検討している |
✅ 「まだ売ると決めていない」段階では、机上査定で十分です。相続の話し合いや、住み替えを検討する材料としては、まず概算の幅がわかれば動き出せます。
🧮 査定額はどう計算されているのか
査定額の算出には、大きく3つの考え方があります。物件の種類によって、どれを主に使うかが変わります。
| 手法 | 考え方 | 主に使う物件 |
|---|---|---|
| 取引事例比較法 | 似た条件の成約事例を集め、面積・駅距離・築年数・階数などの差を補正して価格を導く | 土地・中古戸建・中古マンション(実務の中心) |
| 原価法 | 同じ建物を今建てたらいくらかを求め、築年数に応じた減価を差し引く | 戸建の建物部分、事例が少ないエリア |
| 収益還元法 | その物件が生む年間家賃収入を、期待利回りで割り戻して価格を求める | 投資マンション、一棟アパート、賃貸中の物件 |
居住用の土地・戸建・マンションでは、取引事例比較法が中心になります。したがって「どの成約事例を採用したか」が査定額をほぼ決めます。ここが各社で分かれる最大の要因です。
📌 事例は、不動産流通機構(レインズ)の成約データや、国土交通省の不動産情報ライブラリなどの公的・業界データから集めます。「売り出し中の価格」ではなく「実際に成約した価格」を使うことが重要です。売り出し価格は値下げ前の金額であることが多く、そのまま使うと査定額が上振れします。
🏠 訪問査定で実際に見ているところ
現地調査では、資料だけではわからない要素を確認します。金額が上下しやすいのは、次のような点です。
- 接道の状況:前面道路の幅員・種別、間口。再建築ができるかどうかで評価は大きく変わります
- 土地の形状と高低差:整形地か、旗竿地か。擁壁やがけ地の有無
- 境界の明示:境界標があるか、確定測量図があるか。越境物の有無
- 建物の状態:雨漏り・シロアリ・傾き、給湯器や水回りの状況、増築部分が未登記でないか
- 法規制:用途地域、建蔽率・容積率、道路斜線や高度地区、市街化調整区域かどうか
- 権利関係:抵当権の残債、共有持分、借地・底地、賃貸中かどうか
- 周辺環境:駅までの実際の歩きやすさ、日当たり、騒音、嫌悪施設の有無
たとえば同じ面積の土地でも、接道が2m未満で再建築ができない場合と、通常の宅地とでは、査定額は大きく変わります。机上査定でこの差を拾いきるのは難しく、そこが訪問査定との精度の違いになります。
⚠️ 「いちばん高い査定額」で選ぶ前に
複数社に依頼すると、金額に差が出ます。このとき、最高額を出した会社を選びたくなりますが、査定額は媒介契約を取るための提示額でもあるため、根拠を確認しないまま決めると、次のような流れになることがあります。
- 相場より高い価格で売り出す → 問い合わせが入らない
- 数か月動きがないまま、値下げを繰り返す
- 掲載期間が長い物件として敬遠され、結果的に相場を下回る価格で成約する
売却では、売り出し直後の反応がその後を左右します。だからこそ、金額の大きさではなく「その金額の根拠を、事例つきで説明できるか」で会社を比べることをおすすめします。
✅ 査定書で確認したい5つのポイント
- 採用した成約事例が載っているか:所在・面積・成約時期・成約価格が具体的に書かれているか
- 補正の内容が書かれているか:駅距離や築年数の差を、どう金額に反映したか
- 価格が幅で示されているか:「◯◯万円〜◯◯万円」と幅があり、その理由が説明されているか
- 売り出し価格の提案があるか:査定額と、実際に売り出す推奨価格は別物です
- マイナス要因も書かれているか:良い点だけの査定書は、判断材料としては不十分です
📄 手元にあると査定が早く進む書類
次の書類があると、より実態に近い査定ができます。すべて揃っていなくても査定は可能ですので、ある分だけで構いません。
| 書類 | わかること |
|---|---|
| 固定資産税の納税通知書 | 所在地番・地積・家屋の情報。毎年春に届くものです |
| 登記事項証明書(登記簿謄本) | 名義人・面積・抵当権などの権利関係 |
| 測量図・境界確認書 | 土地の正確な面積と境界の確定状況 |
| 建物の図面・建築確認済証 | 間取り・建築時期・増築の有無 |
| 賃貸借契約書(賃貸中の場合) | 家賃・契約期間。収益還元法の前提になります |
| 管理規約・重要事項調査報告書(マンション) | 管理費・修繕積立金・大規模修繕の予定 |
⚠️ 税金・法律の判断は専門家にご相談を
譲渡所得税や相続税の扱い、遺産分割の進め方は、個別の状況により大きく異なります。本記事は一般的な情報であり、実際の手続きは税理士・司法書士・弁護士等の専門家とご相談のうえ進めてください。当社は提携士業と連携してサポートします。
🏢 アライアンス株式会社の査定
- 採用事例を明記した査定書:どの成約事例を使い、どう補正したかを書面でご説明します
- 幅とその理由をお伝えします:上限・下限それぞれの前提条件を明示します
- マイナス要因も書きます:接道・境界・未登記部分など、価格を下げる要素も記載します
- 条件のある物件に対応:再建築不可、狭小地、共有持分、借地、相続案件などのご相談を多く扱っています
- 机上査定のみのご依頼も歓迎:売却をお決めでない段階のご相談で構いません
- 初回相談は無料/秘密厳守/Zoom可
📞 まずは「いくらくらいか」を知るところから
売却を決めていなくても、価格の目安がわかると、住み替えも相続の話し合いも進めやすくなります。東京・神奈川を中心に、地方の物件についてもご相談を承っています。
✅ 無料査定・売却のご相談
- 机上査定(概算)のみのご依頼も歓迎します
- 売却前提でないご相談も承ります
- 24時間以内に初回返信
📞 お電話:042-703-5901(平日9:30〜18:30)