相模原市で再建築不可物件を売却するには？
仲介vs買取徹底比較
「再建築不可だから売れない」は間違いです。相模原市内の再建築不可物件の売却方法と、価格の目安・自社買取の選択肢を専門家が解説します。
相模原市、特に緑区の山間部・旧市街地には再建築不可物件が少なくありません。
「売りたいけれど不動産会社に断られた」「相続したが使い道がない」
という相談をよくお受けします。
再建築不可物件でも売却は可能です。本記事では法的な定義・売却の方法・
価格の目安・アライアンス株式会社の買取対応についてまとめます。
再建築不可物件とは（法的定義）
建築基準法上の「接道義務」
建築基準法第43条により、建築物の敷地は建築基準法上の道路（幅員4m以上）に2m以上接していなければならないと定められています（接道義務）。
この接道義務を満たさない土地では、現在の建物を取り壊した後に新しい建物を建てることができません。これが「再建築不可」物件です。
接道義務を満たさない主なケースは以下のとおりです。
(1) 道路に全く接していない（袋地・無道路地）
(2) 道路には接しているが接道幅が2m未満（旗竿地など）
(3) 接している道路が建築基準法上の道路に該当しない（私道・農道・里道など）
(4) 接している道路の幅員が4m未満（2項道路のみの場合でセットバック済でも建築面積が確保できない等）
再建築不可物件でも、特定行政庁（相模原市）の許可を得ることで建築できる場合があります（43条2項許可）。
ただし許可が確実に取れるとは限らず、個別の物件ごとに判断が異なります。
売却前に担当者へ確認することをお勧めします。
相模原市内で再建築不可物件が多いエリア
相模原市では、緑区の山間部・旧集落エリアを中心に、接道条件を満たさない物件が点在しています。
昭和40〜50年代以前に形成された旧市街地や、農地を分筆して宅地化した経緯のある地区では
道路が狭い・接道幅が足りないケースが見られます。
一方で中央区・南区の整備された住宅地では再建築不可物件は比較的少ない傾向があります。
仲介 vs 買取 徹底比較
再建築不可物件の売却方法は主に2つです。
| 比較項目 | 仲介（一般の売買） | 直接買取（アライアンス等） |
|---|---|---|
| 売却までの期間 | 3〜12ヶ月以上（買主が見つかるまで） | 1〜2ヶ月程度（交渉・契約次第） |
| 売却価格 | 相場に近い（買主の競争が生まれれば高くなる場合も） | 仲介より1〜3割程度低くなりやすい |
| 仲介手数料 | 発生する（上限 売値×3%+6万円+消費税） | なし（直接取引のため） |
| 買主の見つかりやすさ | 難しい（住宅ローンを組みにくい物件のため） | 業者買取なのでローン審査不要 |
| 契約不適合責任 | あり（瑕疵が判明した場合に責任が生じる可能性） | 免責・現状渡し交渉可能なケースが多い |
| 残置物・解体 | 原則、売主が撤去・費用負担 | 残置物ありのまま買取対応可能な場合も |
| 手続きの手間 | 内見対応・交渉が複数回発生する場合あり | 窓口が1社のためシンプル |
どちらを選ぶべきか
「できるだけ高く売りたい・時間がある」場合は仲介を試みる価値があります。
ただし再建築不可物件は住宅ローンの融資対象外になるケースが多く、
買主が現金購入できる個人・業者に限られるため、仲介でも買主が見つかりにくいのが現実です。
「早く確実に売りたい・相続で管理が負担・遠方在住で手間をかけられない」
という場合は、不動産会社への直接買取が現実的な選択肢です。
再建築不可物件の売却価格の目安
再建築不可物件の価格は、同条件の再建築可物件の40〜70%程度が
一般的な目安とされています。ただしこれは非常に幅が広く、
以下の要因により大きく変わります。
- 接道幅の不足量：わずか数十センチ足りないケースと、全く接道していないケースでは大きく差がある
- 43条2項許可の可能性：許可が取れる見込みがあれば価格が上がりやすい
- 隣地買収の可能性：隣地を取得することで接道義務を満たせるケースは価値が高まる
- 建物の状態：現状でリフォームして使える状態か、取壊しが必要か
- 立地・アクセス：駅近・利便性の高いエリアほど買取需要が高い
インターネット上の「再建築不可 相場」で出てくる数値は一般論です。
実際の価格はお客様の物件の接道状況・建物状態・隣地関係などを現地で確認した上でないと算出できません。
アライアンス株式会社の自社買取の強み
なぜ相模原市の再建築不可物件を扱えるのか
地元に拠点があるから対応が早い
相模原市緑区西橋本に拠点があり、市内各エリアへのアクセスが早い。
現地確認・査定をスピーディーに行い、早期に売却スケジュールを提示できます。
難しい案件の経験がある
再建築不可・農地・相続案件・旗竿地など、一般の不動産会社が断りやすい案件を
継続的に取り扱っています。「他で断られた」という物件もまずご相談ください。
現状渡しに対応
残置物がある・建物が古い・建物内部の状態を詳しく把握していない、
という場合でも現状引渡しでの買取交渉が可能です（物件・状態により異なります）。
相続・権利関係の整理サポート
相続で所有者が複数いる・名義が旧所有者のまま、という案件も
司法書士・弁護士と連携して整理をサポートします。
買取の流れ（概要）
- お問い合わせ（電話・メール・問い合わせフォームのいずれかで）
- 現地確認・資料収集（登記・公図・道路確認）
- 買取価格の提示（目安：お問い合わせから2〜5営業日）
- 価格・条件の合意
- 売買契約締結
- 残代金決済・所有権移転（引渡し）
よくある質問（Q&A）
売却は可能です。ただし通常の物件と比べて買主が限られるため、
一般の仲介では買主が見つかりにくい場合があります。
不動産会社への直接買取を含めた選択肢を検討することをお勧めします。
一般的な銀行・フラット35などの住宅ローンでは、
再建築不可物件は担保評価が取れないとして融資対象外になるケースがほとんどです。
ノンバンクの一部商品では対応できる場合もありますが金利が高くなります。
これが「買主が見つかりにくい」主な理由の一つです。
建築確認申請が不要な規模のリフォーム（大規模修繕・模様替えに該当しないもの）は可能です。
ただし「建替え」は一切できません。
どこまでリフォームできるかは建物の構造・規模・建築年代によって異なりますので、
建築士への確認が必要です。
隣地を購入・合筆することで接道義務を満たせるのであれば、
再建築可能になる可能性があります。
これにより物件価値が大幅に上がるため、売却前に隣地所有者との交渉余地があるか確認する価値があります。
ただし隣地取得の可否・費用との兼ね合いは個別判断になります。
相続登記（名義変更）が未了の場合、まず相続登記を完了する必要があります。
2024年4月から相続登記が義務化されており、3年以内に申請が必要です。
司法書士に相続登記の依頼と並行して、売却の準備を進めることが可能ですのでご相談ください。
再建築不可物件の売却、まずご相談ください
「他社に断られた」「相続したが使い道がない」という物件も、
まず現地確認・査定からお申し込みください。
費用は一切かかりません。