住み替えの手順ガイド｜『売り先行』と『買い先行』どちらが良い？

いま住んでいる家を売って、次の家に移る。この「住み替え」でつまずきやすいのが、売るのと買うの、どちらを先にするかという順番の問題です。
順番は「売り先行」と「買い先行」の2つしかありません。違いは主にお金の流れと、仮住まいの有無です。
本記事では、両方の流れを同じ粒度で並べ、資金の組み方(買い替え特約・つなぎ融資・住み替えローン)と、見落とされやすい税金の注意点まで整理します。

💡 表は一般的な傾向をまとめたものです。売却しやすい物件かどうか、金融機関からどこまで借りられるかによって、同じ条件でも適した順番は変わります。

1. 査定・資金の確認 — 売却見込み額と、ローン残債・諸費用を突き合わせ、手元に残る額を出す
2. 媒介契約・売り出し — 売り出し価格と販売方法を決める
3. 買主決定・売買契約 — 引渡し日をいつにするかを、ここで交渉する
4. 並行して新居を探す — 予算が確定しているので、絞り込みが早い
5. 旧居の決済・引渡し — 売却代金の入金。ローンがあれば完済・抵当権抹消
6. 仮住まい(必要な場合) — 新居の引渡しまでの期間を埋める
7. 新居の購入・入居

⚠️ 留意しておきたい点

• 引渡し日までに新居が決まらないと、仮住まいと引っ越し2回分の費用が発生する
• 仮住まいは賃貸の短期契約になるため、選択肢が限られたり、初期費用がかかったりする
• 荷物を一時保管する場合、トランクルーム等の費用も見ておく

1. 資金の確認・事前審査 — 旧居の売却見込みを含めて、どこまで借りられるかを確認する
2. 新居を探す・購入申込
3. 購入の売買契約 — ここで買い替え特約を入れられるかを交渉する
4. 旧居の売り出し — 購入の決済日から逆算した期間で売る
5. 新居の決済・入居
6. 旧居の売却・引渡し
7. 資金の精算 — つなぎ融資を使った場合は売却代金で返済

⚠️ 留意しておきたい点

• 旧居の売却に期限がついてしまう。決済日が近づくほど、価格の譲歩を迫られやすい
• 売却が想定額に届かないと、不足分を自己資金で埋める必要が出る
• 売れるまでの間、旧居のローンと新居の支払いが重なることがある
• 旧居に住んだまま売ることになるため、内見の日程調整や片付けの負担がある

これらは「使えば安心」という性質のものではなく、費用や制約と引き換えにタイミングのずれを埋める手段です。金利・手数料・審査条件は金融機関ごとに異なりますので、実際の適用可否と条件は取引先の金融機関にご確認ください。当社は融資の可否を判断する立場にはありません。

1. いまの家に住宅ローンの残債がありますか — 残債が売却見込み額を上回りそうなら、まず売却額の見立てを固める(売り先行寄り)
2. 売却代金を使わずに新居を買えますか — 買えるなら買い先行を選びやすくなる
3. 移らなければならない期限がありますか — 転勤・入学など動かせない期限があるなら、逆算して仮住まいの要否を先に決める
4. 次の家の条件はどこまで絞られていますか — 「この学区のこの広さ」など出物が限られるなら買い先行が向くことがある
5. 今の家は売りやすい物件ですか — 立地・築年・面積・法規制によって、売却にかかる期間の見込みは変わります。ここは査定時に確認できます

• 住宅ローン控除の要件に、入居した年とその前後の一定期間に3,000万円特別控除等を適用していないことが含まれています
• そのため、旧居の売却で3,000万円特別控除を使うと、新居で住宅ローン控除を受けられない期間が生じます
• どちらが有利かは、譲渡益の大きさ・借入額・借入期間・所得によって逆転します。両方を試算して比べるのが前提です
• このほか、譲渡益に対する「特定の居住用財産の買換え特例」、売却で損が出た場合の「譲渡損失の損益通算・繰越控除」などの制度もあります。いずれも適用要件と適用期限が定められており、税制改正で変わることがあります

⚠️ 税金・法律の判断は専門家にご相談を

譲渡所得税の計算、各特例の適用可否と有利判定、共有名義や相続で取得した物件の扱いは、個別の事情によって結論が変わります。本記事は2026年8月時点の一般的な情報であり、適用期限や要件は改正されることがあります。実際のご判断は、必ず税理士等の専門家にご確認のうえ進めてください。当社は提携士業と連携してご相談をお受けします。

💡 「いつまでに移りたいか」が決まっている場合は、その日から逆算してこの3区間を並べてみてください。準備区間を短く見積もりすぎているケースが多く、書類の取り寄せや境界の確認で想定より時間がかかることがあります。

Q. 売却と購入を同じ日に決済することはできますか?

A. 日程を合わせる形での進め方はあります。ただし、売却側・購入側それぞれに買主・売主・金融機関・司法書士が関わるため、どこか1つがずれると全体が動きます。同時決済を狙う場合は、契約の段階から関係者に予定を共有しておくことと、ずれた場合の代替案(仮住まい・つなぎ資金)を用意しておくことが前提になります。

Q. 買い替え特約は必ず入れられますか?

A. 新居の売主が承諾した場合に成立するもので、常に入れられるわけではありません。売主から見ると「売れなければ白紙に戻る」条件を受け入れることになるためです。応じてもらえた場合は、解除できる期日と、旧居の最低売却価格を契約書に明記します。

Q. ローンが残っていても売れますか?

A. 売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消できる見込みが立てば売却できます。売却代金だけでは残債を返しきれない場合は、不足分を自己資金で補うか、住み替えローンなどの検討になります。まずは残債額と売却見込み額を並べて確認するところからです。

Q. 住んだまま売るのと、空にしてから売るのでは違いますか?

A. どちらでも売却は可能です。空室のほうが内見の日程を組みやすく、部屋も広く見えやすい一方、住んだままなら生活のイメージを伝えられ、仮住まい費用もかかりません。物件の状態や生活の事情で判断が変わる部分です。

• 順番は資金から逆算してご提案します:残債・自己資金・希望時期を先に伺い、売り先行と買い先行の両方で数字を並べてお見せします
• 「手元に残る額」を先に出します:査定額そのものではなく、諸費用を差し引いた後の額を基準に購入予算をご相談します
• 売却と購入をまとめてお受けできます:日程の調整先が1本になるため、決済日のずれを詰めやすくなります
• 特例の有利判定は税理士と連携します:3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらを取るかは、試算のうえでご判断いただきます
• 条件のある物件のご相談も承ります:再建築不可、狭小地、共有持分、借地、相続で取得した空き家など
• 初回相談は無料/秘密厳守/Zoom可

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